buy-vs-rent

buy-vs-rent

买房还是租房，计算哪个更值得。

1. npm：https://www.npmjs.com/package/buy-vs-rent
2. demo：https://realgeoffrey.github.io/buy-vs-rent/demo/index.html

安装

1. Node.js安装

   npm install buy-vs-rent
   

2. 浏览器引用

   <script src="//unpkg.com/buy-vs-rent"></script>
   

使用

1. Node.js

   const buyvsrent = require('buy-vs-rent');
   
   const obj = buyvsrent({
       loan: 300,           // 贷款量（万）
       loanRate: 0.049,     // 贷款年利率
       months: 12 * 30,     // 还贷时间（月）
       cash: 100,           // 现金量（万）
       cashRate: 0.04,      // 现金年投资回报率
       rent: 0.4,           // 租房租金（万）
       rentRate: 0.1,       // 租房租金年涨幅率
       inflationRate: 0.05  // 年通货膨胀率
   })
   // obj:{housePrice: 房子购买价格, cash: 租房最终现金量, inflation: 通货膨胀倍数, power: 购买力, msg: 文本}
   

2. 浏览器引用

   <script src="//unpkg.com/buy-vs-rent"></script>
   <script>
       var obj = window.buyvsrent({
           loan: 300,           // 贷款量（万）
           loanRate: 0.049,     // 贷款年利率
           months: 12 * 30,     // 还贷时间（月）
           cash: 100,           // 现金量（万）
           cashRate: 0.04,      // 现金年投资回报率
           rent: 0.4,           // 租房租金（万）
           rentRate: 0.1,       // 租房租金年涨幅率
           inflationRate: 0.05  // 年通货膨胀率
       })
       // obj:{housePrice: 房子购买价格, cash: 租房最终现金量, inflation: 通货膨胀倍数, power: 购买力, msg: 文本}
   </script>
   

说明

• 定量判断两种投资方式（买房vs租房）对自身积累财富的影响

  1. 固定资产（买房）
  2. 流动性资产（租房）

• 关注点：

  1. 贷款方式

     1. 商业贷款

     2. 公积金贷款

     3. :thumbsup:组合贷款

     因为组合方式的贷款数额和时间固定，所以可以换算成某个单一固定利率。

  2. 还款方式

     1. :thumbsup:等额本息

        月还款额 = 本金 * 月利率 * Math.pow(1 + 月利率, 还款总月数) / (Math.pow(1 + 月利率, 还款总月数) - 1)

     2. 等额本金

        月还款额 = 本金 / 还款总月数 + 剩余本金 * 月利率

     因为机会成本和通货膨胀率等原因，所以选择等额本息为佳。

  3. 房租涨幅

  4. 机会成本

     买房的钱、还贷的钱、交房租的钱，都有机会成本，也要计算收益。

     买房（交房、装修后）可以出租或自住，总之就是比没有买房多一次房租收入（或少一次房租支出）。

  5. 复利

     所有投资收益或贷款利息都计算复利。

  6. 通货膨胀率

     因为对比的是两种投资方式之间的财富总量，而不是与不同时期购买力比较，所以计算时不需要加入通货膨胀。

     但一定要加入每年0~10%的通货膨胀率进行思考，所以现金在当下购买力为曾今的：现金 * (1 + 通货膨胀率)。

• 计算方式

  1. 把所有首付、还贷的钱当做租房的可用资金，把租房支出当做租房的支出。
  2. 计算整个还贷周期之后：租房获得的现金；买房仅当做获得一套房、0现金。
  3. 假设买房的一瞬间即获得房子的居住功能，还贷和交房租均在每个月开头进行，月末即可获得现金回报收益。

结论

1. 有能力的就必须选择购买固定资产

2. 其实没有考虑通货膨胀的话，把钱投入固定资产而无法流通是不适合的；但是考虑到通货膨胀，则越少现金亏损越少，负现金（贷款）会因为通货膨胀而获益。通过省去几千字几万字的论证，从其他文章得出结论的就是：

   买房，并且最佳的房贷还款方式是：首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会；公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。