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demo/index.html

0

.eslintrc.js

@@ -0,0 +0,0 @@ module.exports = {

2

index.js

@@ -1,1 +0,1 @@

// todo:开动
module.exports = require('./source/index');

@@ -16,3 +16,3 @@ {

"main": "index.js",
"version": "0.0.2"
"version": "0.0.3"
}
# buy-vs-rent
买房还是租房,计算哪个更值得:<https://www.npmjs.com/package/buy-vs-rent>.
### 安装
1. node安装
```bash
# 安装
npm install buy-vs-rent
```
2. 浏览器引用
```html
<sciprt src="buy-vs-rent.js"></sciprt>
```
### 使用
1. node
```javascript
const buyvsrent = require('./source/index');
buyvsrent({
loan: 300, // 贷款量(万)
loanRate: 0.049, // 贷款年利率
months: 12 * 30, // 还贷时间(月)
cash: 100, // 现金量(万)
cashRate: 0.04, // 现金年投资回报率
rent: 0.4, // 租房租金(万)
rentRate: 0.1, // 租房租金年涨幅率
inflationRate: 0.05 // 年通货膨胀率
})
// 输出对象:{housePrice: 房子购买价格, cash: 租房最终现金量, inflation: 通货膨胀倍数, power: 购买力, msg: 文本}
```
2. 浏览器引用
```html
<sciprt src="buy-vs-rent.js"></sciprt>
<script>
window.buyvsrent({
loan: 300, // 贷款量(万)
loanRate: 0.049, // 贷款年利率
months: 12 * 30, // 还贷时间(月)
cash: 100, // 现金量(万)
cashRate: 0.04, // 现金年投资回报率
rent: 0.4, // 租房租金(万)
rentRate: 0.1, // 租房租金年涨幅率
inflationRate: 0.05 // 年通货膨胀率
})
// 输出对象:{housePrice: 房子购买价格, cash: 租房最终现金量, inflation: 通货膨胀倍数, power: 购买力, msg: 文本}
</script>
```
### 说明
- 两种投资方式(买房vs租房)对自身积累财富的影响
1. 固定资产(买房)
2. 流动性资产(租房)
- 关注点:
1. 贷款方式
1. 商业贷款
2. 公积金贷款
3. :thumbsup:组合贷款
>因为组合方式的贷款数额和时间固定,所以可以换算成某个单一固定利率。
2. 还款方式
1. :thumbsup:等额本息
`月还款额 = 本金 * 月利率 * Math.pow(1 + 月利率, 还款总月数) / (Math.pow(1 + 月利率, 还款总月数) - 1)`
2. 等额本金
`月还款额 = 本金 / 还款总月数 + 剩余本金 * 月利率`
>因为机会成本和通货膨胀率等原因,所以选择等额本息为佳。
3. 房租涨幅
4. 机会成本
买房的钱、还贷的钱、交房租的钱,都有机会成本,也要计算收益。
>买房(交房、装修后)可以出租或自住,总之就是比没有买房多一次房租收入(或少一次房租支出)。
5. 复利
所有投资收益或贷款利息都计算复利。
6. ~~通货膨胀率~~
因为对比的是两种投资方式之间的财富总量,而不是与不同时期购买力比较,所以计算时不需要加入通货膨胀。
>但一定要加入每年0~10%的通货膨胀率进行思考,所以现金在当下购买力为曾今的:现金 * (1 + 通货膨胀率)。
- 计算方式
1. 把所有首付、还贷的钱当做租房的可用资金,把租房支出当做租房的支出,计算在整个还贷周期之后,租房获得的现金,此时买房仅当做获得一套房、0现金。
2. 假设买房的一瞬间即获得房子的居住功能,还贷和交房租均在每个月开头进行,下个月即可获得现金回报收益。
### 结论
1. 其实在调研后、写代码前就已经得出了结论:**有能力的就必须选择购买固定资产**。但是既然已经开始了就硬着头皮以定量的方式写出代码来论证一番。
2. 其实没有考虑通货膨胀率的话,把钱投入固定资产而无法流通是不适合的;但是考虑到通货膨胀率,则越少现金亏损越少,负现金(贷款)会因为通货膨胀率而获益。通过省去几千字几万字的论证,从其他文章得出结论的就是:
买房,并且**最佳的房贷还款方式,就是首套房付最少的首付,用最大的杠杆贷最多的款,选择30年等额本息法,拒不提前还款,积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会,然后,作为家庭理财,平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而公积金贷款,初始贷款以最大贷款额为原则,其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则,尽量提前还款。**

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